Notre guide pour comprendre la Loi Elan et les études de sol sous jacentes
C’est quoi au juste la Loi Elan ?
La loi Élan, adoptée en 2018, a pour but de faciliter la construction de logements et d'améliorer le cadre de vie en France. Elle met l'accent sur les études de sol, notamment dans les zones argileuses, modifiant significativement les obligations des acteurs du secteur immobilier.
Elle souligne l'importance des études géotechniques pour prévenir les risques naturels, en particulier dans les zones susceptibles de bouger en raison du retrait-gonflement des sols argileux.
Lutter contre l’insalubrité et faciliter la construction de logement
D’un point de vue général, la loi Elan vise à simplifier les normes de construction et à lutter contre les logements insalubres.
Elle introduit des sanctions renforcées pour les propriétaires ne respectant pas les normes de salubrité et facilite la rénovation de bâtiments dégradés. L’idée est notamment de faire la chasse aux marchands de sommeil peu scrupuleux proposant des logements inconfortables voir inhabitables.
La loi Elan s’intéresse aussi aux risques naturels liés à des parcelles constructibles. Le point clé est le renforcement des obligations pour les études de sol dans les zones à risque de retrait-gonflement des sols argileux.
Les études de sol sont par exemple obligatoires avant la vente de terrains, pour mieux informer les acheteurs potentiels des risques naturels. Il s’agit de l’étude de sol G1 Loi Elan.
Obligation d’étude de sol pour les propriétaires de terrains à risque
Depuis 2020, les propriétaires doivent fournir une étude géotechnique préalable à construction. On parle d’étude de sol G2 AVP et/ou Pro.
Elle doit être réalisée par un bureau d’étude géotechnique pour les terrains dans les zones à risque (aléas argileux moyen à fort). Cette obligation assure une meilleure évaluation du risque de sol et elle implique un ajustement, si nécessaire, des dispositions constructives.
L’étude de sol avant construction est souvent obligatoire pour les maisons neuves mais aussi les projets d’extension et surélévation.
Les vendeurs de terrain nu et à bâtir sont également concernés par la loi Elan. Dès lorsqu’ils vendent une parcelle à risque RGA moyen à fort, ils doivent réaliser une étude de sol G1 PGC (Principes Généraux Constructifs) à leur charge.
L’impact de la Loi Elan sur l’ensemble des parties prenantes
Conséquences pour les propriétaires vendeurs de terrain
Effectuer une étude géotechnique avant de vendre un terrain implique des frais additionnels. Le montant de l’étude de sol G1 Loi Elan dépend de l’étendue des investigations géotechniques qui, elle-même, dépend de la taille du terrain et de sa nature.
En 2023, une étude G1 PGC est proposée à partir de 800 € TTC et peut atteindre 2000 € TTC pour les terrains les plus grands.
En fournissant cette analyse, les vendeurs se protègent contre de potentielles réclamations de responsabilité de la part des acheteurs en cas de problèmes ultérieurs liés au sol. Ils devraient y avoir moins de risques de recours pour vices cachés par exemple.
Néanmoins, les conclusions de l’étude de sol G1 peuvent influencer la valeur du terrain, selon les restrictions techniques identifiées pour de futurs projets constructifs.
Conséquences pour les constructeurs de maisons individuelles
Avant la Loi Elan entrée en application en 2020, certains constructeurs n'apportaient qu’un timide éclairage auprès du maître d’ouvrage sur l’utilité de réaliser une étude de sol. Elle n’était pas toujours réalisée.
Désormais, l’étude de sol est obligatoire. Elle contraint les constructeurs à informer les maîtres d'ouvrage, à réaliser l’étude de sol nécessaire et aussi à suivre les recommandations de l'étude géotechnique.
Selon ses résultats, l’étude de sol G2 AVP / Pro peut avoir un impact non négligeable sur le budget et le calendrier des travaux. Elle peut obliger le constructeur à adapter les travaux aux spécificités du sol et entraîner des modifications des plans architecturaux ou techniques initialement envisagés.
Ignorer ces recommandations peut engager la responsabilité du constructeur et avoir des conséquences pour le maître d'ouvrage en cas de sinistres (application de la garantie dommages-ouvrage / décennale).
Besoin d’une étude de sol G1 Loi Elan ou G2 préalable à construction ?
L’équipe Géotechnique Maison est à votre disposition pour étudier votre demande.
En fonction de votre projet et de vos objectifs, nous pouvons vous aider à obtenir un devis personnalisé pour une étude de sol.