Achat maison ancienne : avez vous besoin d'une étude de sol ?

L’avis de Géotechnique Maison sur l’étude de sol préalable à l’achat d’une maison ancienne

Si vous envisagez d’acheter une maison ancienne présentant des désordres en vue d’une rénovation, il est tentant de vouloir réaliser une étude de sol afin d’évaluer les risques et de comprendre les causes géotechniques des problèmes constatés. Toutefois, le coût élevé d’une telle étude et les contraintes liées à son autorisation en font souvent une option difficile à mettre en œuvre.

Dans la plupart des cas, il est préférable de faire appel à un expert bâtiment pour réaliser un bilan avant achat. Cette expertise, nettement plus abordable, permet d’apprécier les qualités du bien, d’envisager les travaux de réparation nécessaires et de définir le budget associé.

Cependant, l’étude de sol dédiée aux installations d’assainissement non collectif (ANC) peut s’avérer indispensable pour remettre en état une fosse septique ou une station de traitement des eaux usées, et elle est souvent financée par le vendeur en cas de non-conformité détectée par le SPANC. De même, un acquéreur envisageant une extension ou une surélévation devra réaliser une étude de type G2 afin de préciser son projet et de respecter les obligations administratives ainsi que la loi Elan.

Demandez une étude de sol ou un bilan avant achat

Maison ancienne : étude de sol ou plutôt expertise avant achat immobilier ?

Acheter une maison ancienne est une aventure passionnante, mais elle comporte son lot de risques, notamment liés à des désordres cachés ou à des problèmes de sol.

Les désordres comme le RGA et les fissures liées aux mouvements de terrain sont particulièrement redoutés. Ces mouvements peuvent engendrer des fissures dans les murs, empêcher le bon fonctionnement des portes et fenêtres, voire compromettre la sécurité du bâtiment. Les fissures résultent souvent de variations hydriques ou d’un tassement différentiel du sol sous le poids de la maison. Par ailleurs, des affaissements peuvent être provoqués par des tassements de sol inégaux, par exemple à cause de remblais de mauvaise qualité. Ils peuvent encore s’expliquer par la présence de cavités souterraines non détectées.

Vous avez trouvé la maison de vos rêves, et vous pensez qu’une étude géotechnique pourrait évaluer la stabilité du sol et expliquer d’éventuels problèmes structurels majeurs. Vous avez raison. Pourtant, en pratique, une étude de sol avant l’achat d’une maison ancienne reste rare pour 3 raisons :

• Son coût, qui débute aux alentours de 2500 €, constitue un frein.
• Elle nécessite la mobilisation de matériel lourd et, parfois, des sondages destructifs (sur dalles ou terrasses proches), que les propriétaires sont souvent réticents à autoriser.
• Les bureaux d’études de sol, conscients que la demande émane d’un acquéreur potentiel, estiment que la réalisation effective de l’étude est peu probable et préfèrent décliner plutôt que d’investir du temps à proposer un devis.

En conséquence, pour une première évaluation des risques, il est courant d’opter pour un bilan avant achat ou une expertise préliminaire. Moins onéreux, comptez entre 650 et 1200 € selon le forfait choisi, ce bilan permet d’identifier les principaux risques affectant la structure du bâtiment et la nature du sol. Il fournit ainsi un éclairage essentiel sur les enjeux techniques et financiers des travaux éventuels, et aide à déterminer si l’investissement immobilier est judicieux.

L’étude de sol est souhaitable pour remettre en état un assainissement non collectif

L’étude de sol est particulièrement recommandée pour la remise en état d’un système d’assainissement non collectif. En présence d’une installation défectueuse, présentant un risque avéré de pollution de l’environnement ou un danger pour la santé publique, la mise aux normes s’impose.

Le SPANC (sorte de gendarme de l’assainissement non collectif) dresse un rapport détaillé en listant les points de contrôle problématiques. Les travaux correctifs doivent être réalisés dans un délai de 4 ans suivant la réception du diagnostic assainissement. Dans le cadre d’une vente immobilière, ce délai est réduit à un an après la signature de l’acte authentique de vente.

Sans diagnostic des sols, les terrassiers chargés de la mise en conformité d’une filière d’assainissement risquent de surévaluer les travaux, dont le coût peut varier entre 10 et 15.000 €. Une étude de sol ANC, adaptée à l’Assainissement Non Collectif, permet souvent de cibler précisément les interventions nécessaires et de réduire le montant des travaux de plusieurs milliers d’euros.

En principe, l’étude ANC incombe au vendeur, mais elle peut également être sollicitée par l’acquéreur.

L’étude de sol est indispensable pour un projet d’extension ou de surélévation

Vous achetez une maison ancienne, prévoyez de la rénover et envisagez une extension ou une surélévation. Dans de nombreux cas, l’étude de sol est indispensable pour ce type de projet, bien qu’elle ne soit pas systématiquement obligatoire.

L’étude de sol qu’il faut est une étude de conception appelée G2 AVP et/ou G2 Pro. Cette analyse des sols permet d’identifier la nature du terrain, d’évaluer leur stabilité et leur capacité portante, tout en décelant les risques potentiels comme les glissements de terrain ou encore le retrait et gonflement des argiles. Elle est importante pour assurer la sécurité, la durabilité et la conformité de votre projet d’aménagement, en aidant à dimensionner le système de fondations le mieux adapté aux propriétés mécaniques du terrain.

Il est toutefois à noter que pour une extension de moins de 20 m², l’étude de sol n’est pas obligatoire, bien qu’elle puisse être recommandée en fonction de l’emplacement géographique. Par ailleurs, la loi Elan impose une étude de sol pour toute extension ou surélévation de maison individuelle située dans les zones à risque modéré à élevé de retrait-gonflement des argiles.